Сдаем жилье в аренду для отдыхающих: декларация о доходах

В налоговой службе уже объявили, что будут внимательно следить за декларированием доходов от сдачи жилья в аренду.

В нашей статье мы остановимся на вопросах налогообложения квартир и домов, которые снимают туристы.

Рассмотрим основные моменты на примере наиболее распространенной в Испании ситуации: частное лицо (или пара) сдает недвижимость (segunda vivienda) в аренду на несколько дней или месяцев без предоставления каких-либо туристических или гостиничных услуг.

Обычно, это квартиры недалеко от пляжей, домики в горах или сельской местности и т.д.

Первое, что необходимо учитывать, это периоды аренды недвижимости в отчетном году:

• Период, в течение которого арендуется жилье (декларируется общий доход, расходы, связанные с арендой, могут быть вычтены, но только пропорционально арендованным дням).
• Время, когда жилье является «бесплатным» и доступно владельцам (это будет доход, вмененный Казначейством за владение вторым домом)
  Оба эти периода должны быть учтены и задекларированы.

Расчет прибыли и налогов.
1) Декларируем дни, в которые жилье сдается в аренду. Обратите внимание, что в рассматриваемом случае льготы по аренде обычного жилья не действуют. Кроме того, правительство автономного сообщества может взимать свои дополнительные налоги, о которых необходимо узнать подробную информацию заранее.

Итак, дни, когда недвижимость сдана в аренду, должны быть включены в отчет о доходах и расходах как «доходы от недвижимости» (rendimientos del capital inmobiliario).

Чистый доход, который будет облагаться налогом, это разница общего дохода и понесенных расходов.

Вы можете вычесть IBI, проценты по ипотеке, вывоз мусора, страхование, покрывающее риски использования недвижимости, коммунальные расходы (свет, вода, газ и т. д.), расходы на услуги посреднических агентств или рекламы для поиска арендаторов, амортизация имущества.

Обратите внимание, что не все расходы могут быть списаны полностью, а только пропорционально времени, в течение которого жилье находилось в аренде. Так, если дом был арендован на 3 месяца, то придется разделить все годичные расходы на четыре. Если всего 30 дней – то на двенадцать. Исключение составляют лишь расходы на рекламу и оплату услуг риелтора.

Рассмотрим базовый пример расчета чистого дохода от аренды дома на побережье в 2016 году в течение трех летних месяцев (за 1000 евро в месяц). Стоимость дома – 120 000 евро.

Общий доход в 2014 году составил 3000 евро.
Ежегодный IBI – 400 евро.
Годовая выплата процентов за ипотеку, взимаемая с имущества, составляет 1000 евро.
Стоимость вывоза мусора – 100 евро в год.
Коммунальные расходы – 30 евро в месяц.
Страхование дома – 120 евро в год.
Комиссия агентства составила 160 евро.
Амортизация за 12 месяцев — 3% от стоимости жилья, т.е. 3600 евро.

Чистый доход, который должен быть задекларирован в 2017 году, будет следующим:
От общего дохода 3000 евро отнимаем:

100 евро IBI (четверть общей суммы).
250 евро процентов по ипотеке (четверть от общей суммы).
25 евро за сбор мусора (одна четверть от общей суммы).
120 евро коммунальных расходов (сумма трех месяцев аренды).
30 евро на страховку (одна четверть общего платежа).
60 евро – вознаграждение риелтора (всего).
Амортизация 900 (одна четвертая часть).

Итого, чистый доход составил 1415 евро, эту сумму необходимо декларировать и с нее будет вычитаться налог. Конечно, у вас могут быть и другие расходы, которые могут быть вычтены из общей суммы, например, судебные издержки или некоторые транспортные расходы, поэтому лучше всего получить консультацию грамотного специалиста, особенно в том случае, если вы подаете декларацию впервые.

2) Период, когда жилье не сдавалось в аренду. Как мы уже знаем, «Гасиенда» взимает налог за владение вторым домом, а это значит, что необходимо платить налоги даже за те дни, когда дом был «бесплатным», т.е. был доступен владельцам. На основании изложенного выше примера, рассчитаем основные цифры. Отчетный период составит 9 месяцев (за минусом времени аренды дома).

Обычно налоговая взимает 1,1% от кадастровой стоимости дома или 2%, если последняя кадастровая оценка была сделана до 1994 года. Эта сумма делится на 12, а после умножается на 9 (наш отчетный период). Результат и должен быть задекларирован.

Давайте рассмотрим пример.
Кадастровая стоимость составляет 75 000 евро.
1,1% от этой суммы – 825 евро.
Срок аренды – 3 месяца.
Итого, (825 / 12) 9 = 68.759 = 618,75 евро

Этот предполагаемый доход и будет облагаться налогом в соответствии с принятой шкалой.
Если имущество «пустовало» в течение, допустим, 36 дней, то необходимо процент разделить на 365 (количество дней в году) и умножить на 36.

3) Важно также знать, что если имущество принадлежит двум людям, все вышеупомянутые расчеты должны быть разделены на две части и задекларированы отдельно, если совместная декларация (Declaración de la Renta conjunta) не была подана.

Источник: www.alegria-realestate.com