El contrato de arras (Договор о внесении задатка)

Что такое «contrato de arras»?
Это юридическое соглашение, которое закрепляет право покупателя на конкретный объект недвижимости. Такой вид договора является довольно распространенным, и регулируется ст. 1454 Гражданского кодекса.

Какие основные сведения должны быть отображены в этом документе?
Все данные, которые будут фигурировать в договоре купли-продажи: данные по недвижимости, оговоренная стоимость и форма оплаты, крайний срок для исполнения соглашений о предоставлении государственного акта (escritura pública), распределение расходов, связанных с продажей (если таковые имеются). Вся эта информация необходима для того, чтобы закрепить право покупателя за конкретным объектом недвижимости и сделать необходимые вычеты из общей стоимости сделки. Так, любые платежи, которые совершает покупатель по договору, будут учтены при оплате оставшейся суммы. Кроме того, в случае покупки новостроя, в цену уже включены гонорар риелтора и НДС. Об этом также следует помнить.

Каковы обязательства покупателя после подписания договора о внесении задатка?
Подписывая документ, покупатель соглашается приобрести конкретное жилье на условиях, предусмотренных в договоре (сроки, стоимость, параметры и т.д.). При этом, сумма задатка будет вычтена в момент окончательной оплаты покупки. Следует также учесть, что сумма залога не возвращается в случае отказа покупателя от сделки купли-продажи. Если же продавец передумал продавать имущество, то сумма штрафа, уплаченного покупателю, будет вдвое больше суммы внесенного задатка. Обязательства сторон и способы урегулирования конфликтов должны быть обязательно отображены в договоре.

Когда необходимо вносить сумму задатка?
В момент подписания договора.

Сумма задатка установлена для всех или определяется продавцом?
Сумма задатка обговаривается продавцом и покупателем в каждом конкретном случае. Наиболее распространенная практика – 10% от стоимости имущества. Если покупатель еще сомневается в выборе, то сумма задатка может быть символичной (такой, которую покупатель согласен потерять). Если же он определился окончательно, то сумма задатка может быть увеличена, чтобы продавец не мог отказаться от сделки, рискуя заплатить большой штраф. Если приобретается новое жилье, то застройщик выдает documento de adhesión, специально оформленный для каждого конкретного покупателя.

Возможно ли внести задаток с помощью чековой книги или кредитной карты?
Этот вопрос стороны решают самостоятельно. Оплата наличными несет в себе некоторые риски: продавец не может проверить платежеспособность покупателя, а последний не может быть уверен в добросовестности продавца. Поэтому банковский расчет является довольно популярным способом внесения задатка.

На чье имя следует выписывать чек?
Все способы оплаты должны быть именными, чтобы идентифицировать конечного получателя, а также доказать оплату, если это необходимо. Средства должны быть перечислены на компанию-застройщика или владельца.

Нужно ли платить НДС во время внесения задатка?
Все суммы, уплаченные за недвижимость в новых домах, облагаются НДС. Покупки на вторичном рынке облагаются другим налогом – налогом на передачу имущества (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

Всегда ли сумма внесенного задатка вычитается из общей стоимости недвижимости или она может иметь особенное предназначение?
Такая практика является наиболее популярной. Тем не менее, есть случаи, когда стороны договариваются по-другому. Все эти нюансы должны быть отображены в договоре.

Должен ли супруг подписывать договор о внесении задатка, если в дальнейшем планируется совместное владение имуществом?
Если супруги состоят в браке, то купленная недвижимость автоматически будет находиться в совместном владении, поэтому подписать договор о внесении задатка может кто-то один, как представитель семьи. В противном случае, бумаги должны подписать оба.